karilt.magazine

カリルトマガジン/新潟の不動産情報や、暮らしに関する役立つ情報をお届けします。

             

物件調査

事故物件と告知義務について

投稿日:

賃貸でも売買でもそうですが、ときおり相場よりかなり安い物件が募集されることがあります。ただ、その大半がいわゆるワケあり物件と呼ばれる事故物件であるケースが多いです。

ここでは事故物件について、と、その事実を報告しなければならない告知義務について解説したいと思います。

事故物件とは?

事故物件とは、雨漏りやシロアリ等の被害がある建物やその構造の欠陥を指す「物理的瑕疵」と、その物件の過去に自殺や殺人、火災等の原因で死者が出たなどの、一般的に定住することに嫌悪感を感じることを指す「心理的瑕疵」に分けられます。

物理的瑕疵については見ればわかることがほとんどですので、一般的には心理的瑕疵物件のことを事故物件として捉えられています。

事故物件に対し明確な判断基準がない

仲介業者は宅建業法35条1項に基づく重要事項説明の中で契約の目的を達成するために重要な項目を説明する義務を負っていますが、現在事故物件の告知義務に対し明確な規定がありません。

いつまで遡っての告知になるか、自殺・他殺などの内容やその規模の大きさ、地元住民の周知性など、それらを総合的に踏まえたケースバイケースになります。

一昔前は事故物件に第3者を一定期間住まわせることで告知義務をなくす、という荒技が横行していましたが、最近ではその手法が通用しなくなってきているようです。誰かが住んで心理的瑕疵がなくなるわけではないので、当然と言えば当然の結果ですね。


非常に取り扱いが大変な事故物件ですが、過去に様々なケースの判例が出ていますので、以下でご紹介したいと思います。

大阪高裁 平成26年9月18日判決
居住目的で賃貸借契約を締結した賃借人が、賃貸人は1年数か月前に建物内で自殺があった事実を故意に告げずに契約を締結したとして、賃貸人に対して、不法行為に基づく損害賠償を求め、原審がこれを認容した

住む部屋ではなく、建物内で起った事故の不告知が不法行為になった事例です。

 東京地裁 平成19年8月10日判決
自殺事故があった本件203号室に居住することと、その両隣の部屋や階下の部屋に居住することとに間には、識的に考えて、感じる嫌悪感の程度にかなりの違いがあることは明らかであり、建物所在地、単身者向け物件等の諸事情を併せて考えると、本件では、賃貸人には、賃借人が本件203号室で自殺した後に、本件建物の他の部屋を新たに賃貸するに当たり、賃借希望者に対して本件203号室で自殺があったことを告知する義務はないというべきである。

この判決では自殺があった部屋と同じ建物の賃貸借契約においては、告知義務はないと出ています。

東京地裁 平成26年8月7日
土地購入者が、購入した土地上にあった建物で17年前に焼死者を出した火災事故があったことは土地の隠れた瑕疵に該当し、その事実について調査、説明をしなかった売主と媒介業者に対し損害賠償の支払いを求めた事案において、本件火災事故等の事実は土地の隠れた瑕疵に該当しないとして買主の請求が棄却された

経過年数や事故のあった建物が現存していない、近隣住民の関心度等を総合的に考慮し、土地の瑕疵に該当しないと判断された事例です。


◆その他判例一覧「RETIO判例検索システム

まとめ

明確な基準がないので、似たような事例でも真逆の判例が出ていたりします。個々のケースでの状況によるところが大きいということですね。

仲介の実務ではリスクを考え、心理的瑕疵・事故物件については、建物はもちろん土地やマンション共有部、近辺の情報でも知っていることはどんなに昔のことでも伝えている不動産会社が多いように思います。


また、有名なサイトですが以下にリンクを貼っておきます。ある程度ですが自分で事故物件を調べることができますので、今お住まいの周辺などチェックしてみては如何でしょうか。
事故物件公示サイト

-物件調査
-


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

安心できる場所に引っ越ししたい!地盤や断層を調べる方法

日本は地震がとても多い国です。 「地震を知る統計サイト【揺れる日本列島】」によると、1990年01月01日から2016年11月30日までの期間で、日本列島では震度1以上の地震が75,233回観測されて …

中古マンション購入前のチェック!「重要事項調査報告書」

中古マンションの購入前にチェックしておきたいことの一つが、重要事項調査報告書の確認です。 不動産会社が仲介、あるいは販売する不動産売買取引の場合、購入前に物件の重要なことが記載されている「重要事項説明 …